Wiele osób, które chcą sprzedać albo kupić nieruchomość, często słyszymy słowo pierwokup i dlatego postanowiłem przybliżyć ten temat. 

Definicja pierwokupu znajduje się w Kodeksie Cywilnym i brzmi następująco:

Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.

Pierwokup nieruchomości wynikającej z Ustawy o gospodarce nieruchomości 

Chyba najpopularniejszy pierwokup dla miasta Łodzi to jest ten wynikający z Ustawy o gospodarce Nieruchomości dla nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Obszar ten został wyznaczony Uchwałą NR XXV/589/16 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 10 lutego 2016 r.  Wszelkie informację można uzyskać w Biurze do spraw Rewitalizacji w Łodzi, przy ulicy Piotrkowskiej pod nr 171. Nakładka mapowa znajduje się na stronie mapy interSIT.pod adresem www.mapa.lodz.pl. Wiele osób nawet nie zdaje sobie z tego sprawy, że jest to wpis obszarowy, który nie ma żadnego wpływu na to, że przedmiotem sprzedaży jest np. garaż, czy stanowiący odrębna nieruchomość lokal mieszkalny położony w nowym bloku, czy nawet udział w drodze dojazdowej.

Art. 109 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku podaje następujące przypadki pierwokupów:

  1. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

4a) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

4b) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Pierwokup nieruchomości leśnej

Inne pierwokup znajdziemy między innymi w art. 37a Ustawie o lasach z dnia 28 września 1991 roku. Wynika z niego, że prawo pierwokupu nie ma nic wspólnego z definicją lasu w tej samej ustawie, gdzie jest mowa o tym, że lasem jest m. in. grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym, lub częściowo jej pozbawiony…., gdyż nie ma żadnego kryterium powierzchniowego przy pierwokupie lasu.

Art. 37a [Prawo pierwokupu]
  1. W przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawaprzyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:

1) oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub

2) przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub

3) o którym mowa w art. 3, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3

– Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.

Kolejny pierwokup dotyczy udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Pierwokup ten zapisany jest w art. 172 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku i brzmi następująco:

Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Pierwokup nieruchomości rolnej

Trzeci, ostatni pierwokup, który chciałbym przybliżyć to jest ten dotyczący nieruchomości rolnej. Wynika on z Kodeksu Cywilnego, w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej oraz z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, gdy jest dzierżawca a gdy jego brak to uprawnienie przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia rolnictwa. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma kryterium powierzchniowe dla nieruchomości rolnej, co oznacza, że Ustawy tej nie stosuje się do nieruchomości o powierzchni do 0.3 ha.

Art. 166 [Pierwokup współwłaścicieli]

1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasnościlub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Art. 3 [Prawo dzierżawcy do pierwokupu]
  1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz

2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

  1. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.
  2. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, zawiadomienie, o którym mowa w ust. 2, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu.
  3. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa.
Żródła:
  1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku z dnia 25 października 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204),
  2. Ustawa o lasach z dnia 28 września 1991 roku z dnia 25 października 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 2129),
  3. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku z dnia 10 maja 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1025),
  4. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 roku z dnia 6 lipca 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1405),
  5. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku z dnia 13 kwietnia 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 845).
Scroll Up