Definicja stanu nieruchomości znajduje się w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Z ustawy tej wynika z niej, że przez stan nieruchomości – należy rozumieć:
- stan zagospodarowania,
- stan prawny,
- stan techniczno-użytkowy,
- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
- a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.
Stan zagospodarowania
Należy sprawdzić, czy działka jest zabudowana, czy znajdują się na niej jakieś obiekty, nasadzenia, ogrodzenia i podjazdy.
Stan prawny
Powinno się sprawdzić, jakie prawa przysługują do nieruchomości i można to zrobić przez księgę wieczystą. Dla nieruchomości, dla której nie ma założonej księgi wieczystej można posiłkowo posłużyć się definicją nieuregulowanego stanu prawnego z Ustawy o gospodarce nieruchomościami i sprawdzić w następnej kolejności, czy jest prowadzony zbiór dokumentów. Gdyby było brak księgi wieczystej i zbioru dokumentów, mogą być jeszcze inne dokumenty. Do takich dokumentów zalicza się np akt własności ziemi. Stan prawny obejmuje wszystkie obciążenia jakie znajdują się na nieruchomości.
Stan techniczo-użytkowy
Należy przez to rozumieć takie parametry jak wymiary działki, jej kształt, czy występują pochylenia i nierówności. W przypadku budynków i budowli to ich dane techniczne, wielkość, rodzaj zabudowy, z jakich materiałów i w jakiej technologi wybudowane, powierzchnia oraz wiek, funkcjonalność i stopień zużycia.
Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej
Należy przez to rozumieć dostęp do sieci infrastruktury technicznej, czyli dostęp do sieci wodociągowej, elektrycznej, kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej i telekomunikacyjnej. Ponadto, czy jest dostęp do drogi publicznej i jak jest zapewniony, czy jest to bezpośredni dostęp do drogi publicznej, czy jest to droga wewnętrzna, czy służebność.
Stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona
Przez otoczenie należy rozumieć otoczenie dalsze, czy nieruchomość jest położona w mieście, czy w mniejszej miejscowości, jaka jest wielkość, ile wynosi ludność, jaki jest stopień zurbanizowania. Kolejnym etapem jest najbliższe otoczenie nieruchomości, czyli jaki jest rodzaj zabudowy, jaka jest dostępność zaplecza bytowo-usługowego, czy jest dostęp do komunikacji miejskiej.
Operat Szacunkowy a Stan Nieruchomości
Określenie stanu nieruchomości jest to element obowiązkowy operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym data stanu może być datą aktualną ale i przeszłą, czy przyszłą. Przykładowo data przeszła stanu wystąpi przy operacie szacunkowym dla podziału majątku, gdyż jest to data ustania związku małżeńskiego. Przyszła data wystąpi przy operacie szacunkowym dla nieruchomości gdzie będzie inwestycja polegająca na budowie, bądź rozbudowie. Należy pamiętać, że na stan nieruchomości składają się nie tylko cechy dotyczące samej nieruchomości, ale również cechy otoczenia nieruchomości. Stan nieruchomości, w tym otoczenia ma bardzo istotne znaczenie dla wyceny nieruchomości i wartości nieruchomości.
Źródło:
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204),
wycena nieruchomości Łódź, wycena nieruchomości Zgierz, rzeczoznawca majątkowy Łódź, rzeczoznawca majątkowy Zgierz, operat szacunkowy Łódź, wycena nieruchomości Łęczyca, wycena nieruchomości Aleksandrów Łódzki, wycena nieruchomości Ozorków , wycena nieruchomości Głowno